京汉股份：飞来的巨额补助和田汉19%高息债
文/乐居财经研究院 杨倩
借壳上市刚满五年，田汉就卖掉了京汉股份(000615.SZ)，曾经的雄安概念股龙头即将迎来新的实控人，中国奥园集团董事会主席郭梓文。
5月25日上午，京汉股份董事长田汉陪同中国奥园集团执行董事、运营总裁、奥园地产集团总裁马军，中国奥园集团副总裁郭士国等赴雄安新区考察、调研，这是京汉股份与中国奥园双方首次以战略合作伙伴的身份亮相雄安新区。
实地调研之外，双方还就京汉股份未来发展战略做了交流。近半年来，从高管频离职到项目频转让，京汉股份风波不断。这次“卖身”的背后是其正经历上市以来面临的最大难关，经营业绩暴跌和资金链危机。
“翻红”净利润
2019年京汉股份营收31.5亿元，同比增长9.07%；归母净利润1208.97万元，同比下滑92.32%；扣非后净亏损1.21亿元 ，同比下滑194.38%。由此可见，“非经常损益”是净利润为正的关键。
据披露，2019年非经常损益合计约1.33亿元，同比大增355.17%。其中政府补助约1.63亿元，较2018年的774.6万元，暴增超20倍。从近4年数据来看，2016-2018年政府补助在600-1200万元左右，2019年的暴增主要来自一笔的文化产业扶持资金，高达1.59亿元，占政府补助总额的97.5%。
巨额政府补助
这笔“横空出世”的巨款有什么来历？及时雨般的出现是巧合吗？年报中没有详细披露，但公开资料中有蛛丝马迹可寻。2016年，京汉置业以5100万元的代价，收购了重庆市汉基伊达置业有限公司（以下简称“汉基伊达”）51%股权。收购前，汉基伊达曾通过摘牌的方式获得了重庆市巴南地区的一宗地块，面积为193.24亩，该地块的项目开发定名为“凤凰中国西部文化产业城”，可以享受巴南区政府给予的文化产业扶持政策。
根据2016年年报，这笔文化扶持资金约4.18亿元，它将对京汉股份未来业绩产生巨大影响。对比一个数据，近五年来京汉股份的平均归母净利润为1.65亿元，这笔政府补助将是平均归母净利的2.5倍，相当于两年半的归母净利之和。
按照会计准则，与收益相关的政府补助，在取得时先确认为递延收益，然后在确认相关的费用期间计入当期营业外收入。这里要说明的是，政府补助计入递延收益时，对当期净利润无影响，只有确认为营业外收入时，即计入当期损益，才会对净利润有贡献。
按照年报数据,2016年4.18亿元的文化扶持资金计入递延收益，直到2019年，约1.59亿元的文化产业扶持资金计入当期损益。如果这是同一笔政府补助，为什么选择在业绩亏损边缘时计入损益？为什么没有全部计入？余下的2.59亿元是否给调节利润创造了空间？仅从年报数据里，无法做出判断。不过，新华联也曾有类似情形，或许可以参考。2018年底，新华联收到文化旅游产业扶持资金2 亿元，其公告称，2 亿元政府补助于收到时确认为营业外收入，全部计入当期损益，预计将会增加公司年度税前利润 2 亿元。
甩卖亏损资产
非经常损益中，有两笔收益超过亿元大关，一笔是政府补助，另一笔则是非流动资产处置，贡献利润约1.16亿元，这笔收益主要来自3家子公司的资产转让。
2019年10月，京汉股份全资子公司京汉置业集团转让南通柒壹农业生态旅游开发有限公司35%股权，贡献利润40.74万元；11月，京汉置业集团将其持有的简阳市京新房地产开发有限公司51%的股权转让给成都常鑫，转让金额为1.97亿元，贡献利润4379.41万元；12月，京汉置业将其持有的简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司的股权分批转让，15%的股权转让给成都常鑫、24%的股权转让给四川精华，合计贡献利润7161.85万元。
据公开数据，简阳京新及简阳嘉欣2019上半年分别净亏损1645.72万元、1500.13万元。除此之外，京汉股份2019年报中披露的21家主要控股及参股公司中，有12家发生亏损，占比超过一半。
三家子公司的转让价款合计超过4亿元，但对于亮起红灯的现金流来说，依然是杯水车薪。截止2019年底，现金及现金等价物减少11.77亿元，同比骤降1564.15%；期末现金及现金等价物余额为5.37亿元，同比大降68.67%。
19%高息债务
据现金流量表，2019年京汉股份筹资现金流出现4.45亿元缺口，主要因为偿债压力大幅增加。截止2019年底，京汉股份偿还债务支付的现金约14.55亿元，同比增长2倍，而取得借款收到的现金为16.33亿元，虽同比上升121.57%，但融资增速赶不上还款增速。
现金流紧张的京汉股份曾向控股股东京汉控股集团求助。根据报表中披露的与京汉控股的关联债务，涉及款项约2亿元，利率19%。这是什么水平？据克而瑞统计数据，2019年房企新增融资成本为7.07%。分类来看，2019房企单只海外债最高利率为15.5%，信托、资管计划等融资渠道，成本大约在13-18%之间。
2019年，京汉股份财务费用为1.38亿元，同比增长73.58%，是同期归母净利润的11倍之多。报表中给出的解释是融资成本提高以及个别项目财务费用未能满足资本化条件。
短债占比超70%
京汉股份似乎更偏好“非主流”债。除求助控股股东之外，2019年3月，京汉股份拟在贵州场外机构间市场有限公司备案及挂牌“京汉股份2019年非公开发行债务融资计划一期”产品，拟发行规模为1亿元；8月，项目公司汉基伊达以自有资金向京汉置业提供借款1亿元，借款利率10%……
截止2019年底，京汉股份有息负债总额为23.64亿元，其中短期有息负债为16.82亿元，占比超过70%；现金短债比仅为0.32，短期偿债承压。根据转让协议，中国奥园将为京汉股份借款或协助融资不低于5亿元，需优先偿还其到期借款及支付保障项目正常运营应付款。
文章来源:乐居财经